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¿AFECTADO POR UNA CLÁUSULA ABUSIVA
EN UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO?
La sentencia del Tribunal Supremo nº 705/2015, de 23 de diciembre, declaró, entre otras, que la cláusula que impone al consumidor todos los gastos e impuestos derivados de la constitución y tramitación de un préstamo con garantía hipotecario, cláusula de gastos hipotecarios es abusiva.
La sentencia, tras confirmar que la cláusula de gastos hipotecarios no ha sido negociada individualmente y ha sido impuesta en contra de las exigencias de la buena fe, contraviniendo lo dispuesto en el artículo 82 del TRLGDCU, la declara abusiva porque en ella se imponen al consumidor una serie de gastos que deben ser satisfechos por el Banco.
Así, el artículo 8.1 de la LCGC establece que serán nulas aquellas condiciones que «contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención«.
Por otro lado, el artículo 89 del TRLGDCU contiene una lista de cláusulas abusivas, entre las que se encuentran todos los gastos que se imponen al consumidor en la cláusula de gastos hipotecarios.
¿CUÁLES SON LOS GASTOS ABUSIVOS QUE SE IMPONEN EN LA CLÁUSULA DE GASTOS HIPOTECARIOS?
Este es el listado de gastos abusivos que se imponen al consumidor en la cláusula de gastos hipotecarios, y que deben ser satisfechos por el Banco.
GASTOS DE FORMALIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA
Tanto el arancel de los notarios como el arancel de los registradores de la propiedad atribuyen la obligación del pago al solicitante del servicio o a cuyo favor se inscriba el derecho, y no se puede considerar que el consumidor esté en alguno de estos dos supuestos. Además, la cláusula de gastos hipotecarios que transmiten al consumidor las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables, son nulas, ya que están incluidas en la lista de cláusulas nulas del artículo 89.2 del TRLGDCU.
GASTOS Y COSTAS PROCESALES
Los gastos del proceso están sometidos a una estricta regulación legal, recogida en los arts. 394 y 398 LEC, para los procesos declarativos, y en los arts. 559 y 561 de la misma Ley, para los procesos de ejecución. Es por ello que esta cláusula de gastos hipotecarios debe ser considerada nula, ya que además de contravenir normas legales, introduce un enorme desequilibrio en la posición de las partes.
PAGOS DE LOS HONORARIOS DE ABOGADO Y ARANCELES DE PRODURADOR
En esta parte se vuelve a contravenir disposiciones legales. Concretamente va en contra de lo establecido en el artículo 32.5 de la LEC , que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio. Por tanto, esta cláusula de gastos hipotecarios también es nula.
Por lo tanto, ya que esta cláusula es abusiva , el consumidor afectado por la misma tiene derecho a que el Banco le restituya las cantidades indebidamente pagadas, más los correspondientes intereses legales. El artículo 1303 del Código Civil reconoce que:
“Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses.”
Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Logroño 456-2018, de 26 de octubre
Si una cláusula hipotecaria se considera abusiva, el consumidor afectado por la misma tiene derecho a que el Banco le restituya las cantidades indebidamente pagadas, más los correspondientes intereses legales.
¿QUÉ DOCUMENTACIÓN ES NECESARIA PARA RECLAMAR UNA CLÁUSULA HIPOTECARIA?
Para reclamar estos gastos, es necesario que recopile las siguientes facturas, relacionadas con la tramitación de su préstamo con garantía hipotecaria:
- Factura notaría.
- Factura Registro de la Propiedad
- Liquidación Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Factura tasación de la finca.
- Factura gestoría.
En primer lugar deberá realizar una carta reclamando al Banco la devolución de estas cantidades, y en el supuesto de que el Banco no le contestase (tiene un plazo de dos meses para hacerlo) o su respuesta fuese negativa, tendría que presentar la correspondiente demanda judicial. Tanto para la vía extrajudicial como para la judicial, lo aconsejable es que el consumidor esté en todo momento asesorado por un profesional jurídico, y concretamente por uno especialista en reclamaciones y demandas bancarias, como el despacho JURISTICA .
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